希腊移民避坑讲堂从选房到POA签署的12个关键节点

希腊黄金签证政策持续受到全球高净值家庭的青睐，购房移民成为主流路径。实际操作中因对流程误解、合同内容忽视、权责不清等问题导致申请延误甚至身份受阻的案例屡见不鲜。对于首次接触希腊身份配置的申请人而言，从选房开始到授权签署POA（即Power of Attorney，授权书），每一步都蕴含关键节点与避坑要点。

明确投资区域与政策门槛差异

希腊黄金签证项目已于2023年起针对热门区域提高投资门槛，不同城市甚至同一城市内的不同区段，最低购房金额可能从25万欧元提升至50万欧元。申请人需事先确认所选房产的区位是否属于新政门槛之下，避免选房完成后发现投资额不符，导致身份申请被拒。

锁定官方批准项目确保身份路径合规

并非所有希腊房产都可作为黄金签证投资标的，部分房源因产权结构复杂、开发资质不清或缺乏合规备案而无法用于身份申请。在初步选房时，应由希腊本地律师审查该项目是否拥有可供移民用途的清晰不动产编号及官方备案资格，确保房产交易与移民流程的匹配度。

评估产权结构避免不必要的法律纠纷

在希腊，存在公寓整栋持有、层层分割产权、开发商转名房源等多种产权类型。部分房产虽表面价格优渥，实则存在多重产权交叉或历史债务风险。通过律师进行产权调查报告（Title Deed Search），审查房产是否存在抵押、共有人争议、历史税务问题，是防范后期转名受阻的关键一环。

合理规划付款节奏控制现金流风险

部分开发商要求买家一次性全额付款甚至提前支付大比例首付款，但若产权尚未过户或文件不齐，将形成较大风险暴露。建议在合同谈判时设置明确的分期付款条款，并配套产权交割节点，确保每一步付款均由法律行为触发，保障资金使用与身份申请节奏同步。

签署预订协议前应明确退出机制

不少购房者在初期选中房源后便签署预订协议并支付定金，但未留意协议中的“不可退”条款。一旦因其他原因无法提交移民材料或最终房产不符资格，该定金将难以追回。应在协议中约定定金退款机制，并确保与身份申请绑定逻辑成立，避免被动放弃投资或双重损失。

评估房产交付条件防止实物落差

图片展示与实地情况存在较大出入是海外购房常见问题。部分房产在交付时未附带承诺的家具、电器、室内装饰等，甚至存在面积缩水或布局调整。建议要求开发商提供正式交房清单，并附加罚则条款，如交付内容与协议不符，买家有权索赔或延期支付。

购房合同内容必须由律师全面复核

房产买卖合同是移民申请材料的重要组成部分，一旦存在漏洞、翻译错误或付款节点与身份申请节点不匹配，将可能被官方退件处理。律师团队必须在提交前对合同进行中希双语比对，确认付款金额、交付时间、房产描述、转名流程等所有条款符合官方要求。

确保资金路径清晰且符合申报标准

资金来源的合规性是移民审查中的高敏感项。购房款项应通过申请人本人账户以欧元汇入希腊指定监管账户，并保留完整的汇款凭证、外汇申报文件及资金来源解释信。如资金经由他人账户或存在拆分交易，将可能在尽职调查中被视为风险行为。

设立本地银行账户提前布局资金安排

申请人在购房流程中需开设希腊本地银行账户以便支付购房款、缴纳税费与办理产权转移手续。该账户也将在后续持有期间用于支付不动产税、物业费等，建议在确定房产前提前完成开户安排，避免后期操作受限或因银行合规审核延误流程。

税务编号AFM申请必须同步准备

希腊税务编号（AFM）是购房交易与居留卡申请的基础识别码。若未及时申请或信息登记错误，将导致后续无法缴纳房产税、不动产无法完成转名。建议在律师协助下于选房初期同步完成申请，确保所有法律行为具备税务识别基础。

提前获取公证翻译版本避免资料滞后

申请人在希腊提交的所有非希腊语材料，如护照、公证声明、授权书等，均需经由官方认可翻译人员进行翻译并附公证。部分申请人因翻译时间未预估准确或材料过多未分类整理，导致文件递交时间延误。应在律师指导下按清单逐项准备，确保文件完整统一。

POA签署前必须全面理解授权内容

Power of Attorney是授权希腊本地律师代为处理购房、开户、申请居留等事务的法律文件。部分申请人未仔细审阅POA内容，授权范围过宽或未设期限限制，可能被滥用或后期难以修改。应通过逐句翻译方式理解授权项目，并设定清晰的执行边界，确保在可控范围内授权。